初秋時節，張家界暑氣未消。張家界市永定區人民法院設在區綜治中心的調解室內，氣氛逐漸歸於平和。近日，隨著陳某等4名業主代表在調解協議上簽字捺印，一樁歷時兩年、涉及116戶業主、涉案違約金總額130余萬元的逾期交房系列糾紛，得到實質性化解。

看著一摞摞簽好的調解文書，張家界市永定區人民法院立案庭庭長漆輝伏長舒一口氣。困擾業主與開發企業雙方近兩年的矛盾，隨著調解協議簽訂逐步化解。

百余業主集體維權，案件陷入兩難

2021年，陳某等190余戶業主先后與某房地產開發企業簽訂商品房買賣合同，約定2023年6月30日前交付房屋。交房期限屆滿，業主等來的卻是延期交付通知。

受規劃降層、企業資金緊張等多重因素影響，項目施工一度停滯，交付遙遙無期。一邊是持續償還的房貸，一邊是未能如期交付的住房，業主安居訴求難以兌現。2024年，業主向法院起訴主張開發商承擔逾期交房違約責任。

“大家當時情緒十分激動。”漆輝伏回憶。業主紛紛反映，投入大量積蓄購房，卻遲遲不能收房，訴求迫切。

“我們完全理解大家的心情，傾盡積蓄買房卻無法按時入住，換誰都會焦急。”漆輝伏一邊安撫業主情緒，一邊對接開發企業代理人核實案件情況。

業主核心訴求為盡快收房並主張逾期交房違約金。企業對違約事實不持異議，但提出工期延誤存在客觀因素，對工期扣減、違約金計算標准存在爭議，稱合同約定違約金超出企業當前承受能力。

面對僵持局面，法院積極對接住建部門，依托保交樓相關政策推進項目竣工驗收，助力業主先行收房。房屋交付問題落地后，雙方再次開展多輪調解並逐步縮小分歧。案件調解過程中，開發企業股東發生變更，新股東遲遲未明確處置意見，調解工作再度遇阻。190余件案件集中進入訴訟程序，如果簡單批量判決並強制執行，企業經營將面臨巨大壓力，裁判結果也存在兌現難風險。

一邊是群眾安居與補償的民生期盼，一邊是企業存續的現實困難，簡單“一判了之”難以實現糾紛實質化解。

示范訴訟厘清標尺，統一裁判標准

為減輕當事人訴累，實現批量糾紛一攬子化解，征得業主同意后，立案庭庭長漆輝伏決定採用示范性訴訟模式：由業主推選代表陳某先行起訴，以“解剖麻雀”方式厘清案件爭議焦點，其余189件關聯案件暫緩立案。

案件歷經一審、二審，示范訴訟生效判決明確裁判尺度：結合相關客觀因素，依法酌情順延四個月交房期限﹔針對合同約定違約金標准，綜合考量企業履約能力、本地同類案件裁判尺度，對違約金予以合理調整。

針對部分業主對違約金調整的疑問，漆輝伏與調解員再次組織溝通。“購房核心目的是居住，資金長期沉澱在項目裡，主要損失體現為資金佔用成本。法院調整違約金，是綜合權衡：既要維護業主合法權益，也要保留企業持續經營、具備賠付與后續配套建設的能力。如若企業經營難以為繼，小區綠化、管網等配套建設將難以推進，即便拿到勝訴判決，款項兌現也會存在困難。”

耐心釋法明理之后，業主逐步理性看待糾紛。在保障業主合理補償底線的同時，為企業保留經營空間，雙方對立情緒逐步緩和。這份示范判決成為系列案件的“定盤星”，對逾期時長、責任劃分、違約金核算標准作出清晰界定，既為業主維權提供法律依據，也明確企業責任邊界。“以生效裁判作為統一參照，后續批量調解有了堅實法理支撐，不再反復在事實認定上消耗拉扯。”漆輝伏說。

116份調解協議，實現法理情理共贏

依托示范訴訟確立的裁判標准，批量調解方案順利形成，業主代表、開發企業代表再次齊聚綜治中心磋商。

漆輝伏向雙方釋明：本次調解核心是固定債權。企業當前資金緊張，若直接查封處置資產，業主權益同樣難以落地。調解約定企業履行期限至12月1日，若到期資金兌付存在困難，可通過車位購置優惠、物業費抵扣等方式落實補償。企業存續下去，才能持續完善小區配套，保障業主后續居住權益。

“我們並非要將企業逼至絕境，而是督促企業正視違約，拿出解決問題的誠意。”經過多輪協商，116戶業主達成一致意見，4名業主代表現場簽署調解協議，130余萬元違約金債權得到確認。

“簽了協議，心裡總算踏實了。”業主們懸著的心終於放下。

漆輝伏介紹，目前還有70余戶業主，因交房時水、電、氣配套尚未全部到位，對逾期交房截止時間存在爭議。下一步，法院將聯合住建部門實地核查，按照實際達到“三通”條件時間，一戶一策甄別核算，妥善化解剩余糾紛。

今年初，最高人民法院印發《類型化糾紛“示范性訴訟+批量化調解”試點工作方案》，湖南列為試點省份。“該案是我院運用‘示范性訴訟+批量化調解’機制化解保交樓涉眾糾紛的實踐探索。”永定區人民法院黨組書記吳遠春表示，面對百余名業主安居訴求與房企經營困境，法院跳出“就案辦案、一判了之”的慣性思維，通過示范訴訟確立裁判標尺，以生效裁判統一評判口徑，聯動住建部門推進保交樓，分類開展批量調解，推動116戶業主糾紛實質性化解。

吳遠春介紹，涉房地產群體性糾紛辦理，不能止步於一紙裁判，更要聚焦群眾權益落地兌現。下一步，永定法院將持續踐行能動司法，統籌兼顧法理、情理與社情民意，健全涉民生涉眾矛盾實質性化解機制，最大限度實現案結事了人和，守護群眾安居夢。（龔擁軍）

來源：張家界市永定區人民法院