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一个县级市的"楼市去库存"观察:房价高过5000 买家不少

2016年03月18日09:26    来源:华声在线-三湘都市报    手机看新闻

  房交会“下乡”:这次盯紧返乡者

  一个县级市的“楼市去库存”观察:房价不低,买家不少,但细节配套需跟进

湘乡涟水河南岸东山新城某楼盘已开发到第三期,看房客正在看房。黄定都 摄

  调查动机

  买房首付降低、契税减免、公积金存款利率上调……在去库存的多种刺激之下,楼市回暖。

  杭州,388套房源,3000人抢购,2小时售罄。

  春节后,全国一线城市房价陡涨。北京上海深圳南京等城甚至出现一日数价,连二手房价也水涨船高。

  全国两会时,房价调控再成热题,住建部部长陈政高更直言:稳定一二线城市的房价,是我们的重要任务。

  此前,在湖南,农民工入城买房也被视为楼市去库存的重要手段之一,也曾引发热议。

  而今,湖南楼市去库存现状如何?农民工进城意愿如何?哪些问题值得关注?记者对此进行了调查。

  “6年前,房价刚到千元;现在,有的早冲过了五千。早下手就好。”

  在湘乡街头,聊起房价,总会有人稍显后悔。

  之前,很多观望者都在盼着降价出手,价还偏高;房产商们也在绞尽脑汁促销,库存还不少。

  作为一个县级市,湘乡现在的房价不便宜:当地房价2010年约为1000元/m2,后逐年上涨,升至均价3000元 /m2。如今东山新城的房价,有的已升到近5000元/m2。

  “有的房子是超过湘潭市的。”湘乡市房地产协会秘书长欧阳海安直言。

  县级市房价不逊地级市

  “没想到力度这么大。”各种房产刺激政策的接踵出台,让欧阳海安意外。

  这些年湘乡楼市繁荣,房地产是其经济支柱之一。2月25日,记者在该市涟水河南边看到,一排排临河建筑林立,湘房世纪城、南岸水乡、燕兴华城等楼盘已开发几期,桥头两侧修建了南岸广场、宪法广场,沿河一线正兴建镇湘楼广场、风光带等设施,多个楼盘也正施工。

  欧阳海安见证了该市房地产市场的发展。他介绍,目前湘乡市区开发的楼盘主要集中在涟水河南边,这片叫做东山新城的区域,是湘乡新城区所在地。湘乡市新行政中心就设立在此,“湘乡‘四大家’均进驻办公”。之前,这块地方大部分是农田菜地。

  东山新城一楼盘售楼员黄秦文算了笔账:按湘乡的新房均价,在当地买套120的房子,办理20年的按揭贷款,首付三成需支付十多万元,每月得还1600元左右的月供。

  她透露,当地普通的打工族(餐厅服务员等人群),月工资收入2000元左右,难以满足银行放贷要求。

  尽管湘乡房价不便宜,但购房者在房价日涨的压力下还是未有迟疑。

  湘乡市房产局副局长刘映辉说,当地去库存压力不算大。去年8月,湘乡市房产局等部门调研发现,非住宅和车库等房产项目是存量重头。

  商铺和车位占库存“大头”

  “房价虽稳,但也不容乐观,开发商融资压力大。”欧阳海安说。

  刘映辉解释,湘乡房价不低与开发商的成本有关。她说,首先是拿地成本攀高;此外,由于更为规范化的运作,如今需要前期投入的资金量增加,开发商融资利息等的财务成本上扬,“以前‘靠图纸’就能卖房,现在,开发商得垫资,资金回笼慢,大楼盘的开发商每年光利息就要几百万”。

  她透露,当地开发商主要靠开发非住宅盈利。目前,因为商铺滞销,开发商面临困境,有房企资金链紧张。

  欧阳海安介绍,因为湘乡市开发的楼盘要求车库按1∶1比例兴建,而目前购车位的业主比例不高。

  湘乡的房产库存量有多少?记者调查发现,过去五年,湘乡市批准预售住宅面积为172.9万,实际销售为162.4万余,5年存量约10万。

  沿涟水河南岸走过,记者发现励志大道、涟滨南路等路段上的临街门面商家进驻不多,仅零散几家店铺在营业。

  欧阳海安带着记者到附近两个楼盘查看,地下车库停车位大多空置。

  他介绍,东山新城临江楼盘车位售价为7万元一个左右,而车库则要八九万元,商铺售价则一度冲到两三万元/。

  而湘乡的商业街区目前还集中在老城区,门面价高曾达四五万/。受网店冲击,传统店铺经营陷困,商业地产库存增加。

  房交会瞄准回乡置业

  为消化湘乡房产库存,湘乡市房协提议举办首届“房交会”。

  当时已近年关,时间紧迫,欧阳海安多方奔走,终获湘乡市委、市政府部门的拍板。

  筹备一月,房博会启幕。当地18家房企、22个楼盘参展,住房公积金中心、银行悉数驻场:政府给予契税优惠,开发商亮出房价优惠,银行决定对贷款手续费减半收取。

  除了常规宣传,这次,他们把重点攻势瞄准了田野乡间。

  当地印发4万份宣传册、11万份宣传单,通过教育系统,让学校把宣传资料发放给学生带回给家长;还让把举办首届房交会的消息传送到当地的各个村组。

  该市招商局也通过同乡会等渠道广泛宣传。而选在1月27日至31日开展,亦有深意,“这正是打工族回家过年的时候”。

  欧阳海安说,“让外出务工人员等人群返乡置业,是我们的大目标。”

  5天,网签房屋1750套,金额超过8亿元。欧阳海安们的汗没白流。

  幕后分析

  农民工购房去库存潜力有多大?

  “货币供应”、“经济危机”,被问及生意如何时,这些词从理发小哥谢波涛的口里蹦上来。

  文清巷是长沙市开福区靠近中山亭的小巷,谢波涛的理发店在这,店面不足4。

  目前,他每月开支5000元左右,光门面费就得每月2000元。他老家在新邵的一个镇上,刚建房,花费不菲,基本是他打工赚的。

  对是否在长沙买房,还没有成家的他说还没考虑,但近期密集出台的各种买房优惠让他有点心动。

  在他身后,楼市去库存成为近段时间最热之题。

  2月29日,省政府常务会议召开,湖南打出“组合拳” 落实国家推进供给侧结构性改革“三去一降一补”的任务,房地产市场平稳健康发展成为重点。

  农民工进城购房,是房产去库存策略中的特色所在。

  优惠有多大

  房产去库存潜力如何挖掘?目光被移到了农民身上。

  省住房和城乡建设厅、农业银行湖南省分行于2月5日联合出台《关于做好支持农民进城购房工作的通知》,就支持农民进城购房出台了“一揽子”优惠政策。

  今年年初农行省分行就推出“农民安家贷”产品。衡阳分行是业务推进较顺利的机构之一。该行不足半个月时间就投放45笔农民安家贷,金额达978万元。

  邓根田是该行“农民安家贷”的受益者,他是祁东县砖塘镇长坝塘村村民。

  2015年底,邓根田在祁东碧桂园看中了一套166.91平方米的精装房,单价4350元/,总价超72万元。

  农行个贷团队为他提供了“安家贷”,首付22万余元,贷款50万元,期限15年,利率九折优惠,等额本息还款。

  农行衡阳分行相关负责人介绍,因为享受利率优惠,加上减免的费用等,总计为客户节省3.8万元。而贷款审批仅用3天,这比之前便宜省事不少。

  长沙宁乡县支行也在力推此政。春节,农民工返乡购房旺季,宁乡县住房保障局与农行联合颁发“春天购房补贴新政”,还派出流动宣传车,4天跑遍了辖区乡镇。

  潜力有多大

  为防风险,农行省分行相关负责人说,他们对借款人的收入证明认定、评分准入标准等都做了细化。

  两部门联合下发的《通知》提出,针对农民收入的季节性特点,借款人可采取按月、季、半年或按年的还款频率。

  而记者随机走访长沙数个楼盘发现,目前开发商还没有专门就农民群体开辟“绿色通道”。

  供职于湘乡市某职能部门的舒志农,老家农村。他建议,鼓励农民进城购房的同时,要有一整套思路。“这些年也在建设美丽乡村、农村道路硬化、亮化,一些农民在家盖好了楼,如果农民进城了,这些投入是不是浪费了?”

  配套有多强

  城市是否做好农民进城的准备?在舒志农看来,多数农民进城买房除了婚嫁,多为孩子上学。但记者获悉,在湘乡市内东方红等多所小学,有的班学生多达六七十人,难合规定。

  “要买得起房,更得住得起房。”舒志农认为鼓励农民进城要有细思量,“进城后,除了物业费、水电费,还要买菜等生活物资,这些开销得考虑。”

  省农村发展研究院院长陆福兴建议,鼓励农民工进城,不仅是让农民买房如此简单,配套服务须跟上:除了交通、供水等基础设施,还要在就业、社保上支撑,要与城市居民同等待遇。

(责编:曾璐、陈沁星)


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