初秋时节，张家界暑气未消。张家界市永定区人民法院设在区综治中心的调解室内，气氛逐渐归于平和。近日，随着陈某等4名业主代表在调解协议上签字捺印，一桩历时两年、涉及116户业主、涉案违约金总额130余万元的逾期交房系列纠纷，得到实质性化解。

看着一摞摞签好的调解文书，张家界市永定区人民法院立案庭庭长漆辉伏长舒一口气。困扰业主与开发企业双方近两年的矛盾，随着调解协议签订逐步化解。

百余业主集体维权，案件陷入两难

2021年，陈某等190余户业主先后与某房地产开发企业签订商品房买卖合同，约定2023年6月30日前交付房屋。交房期限届满，业主等来的却是延期交付通知。

受规划降层、企业资金紧张等多重因素影响，项目施工一度停滞，交付遥遥无期。一边是持续偿还的房贷，一边是未能如期交付的住房，业主安居诉求难以兑现。2024年，业主向法院起诉主张开发商承担逾期交房违约责任。

“大家当时情绪十分激动。”漆辉伏回忆。业主纷纷反映，投入大量积蓄购房，却迟迟不能收房，诉求迫切。

“我们完全理解大家的心情，倾尽积蓄买房却无法按时入住，换谁都会焦急。”漆辉伏一边安抚业主情绪，一边对接开发企业代理人核实案件情况。

业主核心诉求为尽快收房并主张逾期交房违约金。企业对违约事实不持异议，但提出工期延误存在客观因素，对工期扣减、违约金计算标准存在争议，称合同约定违约金超出企业当前承受能力。

面对僵持局面，法院积极对接住建部门，依托保交楼相关政策推进项目竣工验收，助力业主先行收房。房屋交付问题落地后，双方再次开展多轮调解并逐步缩小分歧。案件调解过程中，开发企业股东发生变更，新股东迟迟未明确处置意见，调解工作再度遇阻。190余件案件集中进入诉讼程序，如果简单批量判决并强制执行，企业经营将面临巨大压力，裁判结果也存在兑现难风险。

一边是群众安居与补偿的民生期盼，一边是企业存续的现实困难，简单“一判了之”难以实现纠纷实质化解。

示范诉讼厘清标尺，统一裁判标准

为减轻当事人诉累，实现批量纠纷一揽子化解，征得业主同意后，立案庭庭长漆辉伏决定采用示范性诉讼模式：由业主推选代表陈某先行起诉，以“解剖麻雀”方式厘清案件争议焦点，其余189件关联案件暂缓立案。

案件历经一审、二审，示范诉讼生效判决明确裁判尺度：结合相关客观因素，依法酌情顺延四个月交房期限；针对合同约定违约金标准，综合考量企业履约能力、本地同类案件裁判尺度，对违约金予以合理调整。

针对部分业主对违约金调整的疑问，漆辉伏与调解员再次组织沟通。“购房核心目的是居住，资金长期沉淀在项目里，主要损失体现为资金占用成本。法院调整违约金，是综合权衡：既要维护业主合法权益，也要保留企业持续经营、具备赔付与后续配套建设的能力。如若企业经营难以为继，小区绿化、管网等配套建设将难以推进，即便拿到胜诉判决，款项兑现也会存在困难。”

耐心释法明理之后，业主逐步理性看待纠纷。在保障业主合理补偿底线的同时，为企业保留经营空间，双方对立情绪逐步缓和。这份示范判决成为系列案件的“定盘星”，对逾期时长、责任划分、违约金核算标准作出清晰界定，既为业主维权提供法律依据，也明确企业责任边界。“以生效裁判作为统一参照，后续批量调解有了坚实法理支撑，不再反复在事实认定上消耗拉扯。”漆辉伏说。

116份调解协议，实现法理情理共赢

依托示范诉讼确立的裁判标准，批量调解方案顺利形成，业主代表、开发企业代表再次齐聚综治中心磋商。

漆辉伏向双方释明：本次调解核心是固定债权。企业当前资金紧张，若直接查封处置资产，业主权益同样难以落地。调解约定企业履行期限至12月1日，若到期资金兑付存在困难，可通过车位购置优惠、物业费抵扣等方式落实补偿。企业存续下去，才能持续完善小区配套，保障业主后续居住权益。

“我们并非要将企业逼至绝境，而是督促企业正视违约，拿出解决问题的诚意。”经过多轮协商，116户业主达成一致意见，4名业主代表现场签署调解协议，130余万元违约金债权得到确认。

“签了协议，心里总算踏实了。”业主们悬着的心终于放下。

漆辉伏介绍，目前还有70余户业主，因交房时水、电、气配套尚未全部到位，对逾期交房截止时间存在争议。下一步，法院将联合住建部门实地核查，按照实际达到“三通”条件时间，一户一策甄别核算，妥善化解剩余纠纷。

今年初，最高人民法院印发《类型化纠纷“示范性诉讼+批量化调解”试点工作方案》，湖南列为试点省份。“该案是我院运用‘示范性诉讼+批量化调解’机制化解保交楼涉众纠纷的实践探索。”永定区人民法院党组书记吴远春表示，面对百余名业主安居诉求与房企经营困境，法院跳出“就案办案、一判了之”的惯性思维，通过示范诉讼确立裁判标尺，以生效裁判统一评判口径，联动住建部门推进保交楼，分类开展批量调解，推动116户业主纠纷实质性化解。

吴远春介绍，涉房地产群体性纠纷办理，不能止步于一纸裁判，更要聚焦群众权益落地兑现。下一步，永定法院将持续践行能动司法，统筹兼顾法理、情理与社情民意，健全涉民生涉众矛盾实质性化解机制，最大限度实现案结事了人和，守护群众安居梦。（龚拥军）

来源：张家界市永定区人民法院