當前，我國住房發展進入一個新階段，從“有沒有”轉向“好不好”，物業運維作為建筑項目建設全生命周期的重要環節，正是“好房子”的核心價值體現。以數字化、網絡化、智能化為抓手，通過科技創新、數字賦能，提升物業管理現代化水平，更好推進物業服務現代化，這是未來物業行業發展的必由之路。

把握時代需求：現代化物業管理是構建房地產發展新模式、建造“好房子”的必然選擇

“好城區”需要“好房子”作為基礎。當前，打造宜居、韌性、智慧、安全城市成為社會廣泛共識。住房作為城市發展的重要載體，從安全性、宜居度、承載力上都發揮著突出作用，“好房子”不再局限於建筑本身的結構和空間布局，其內涵已拓展到居住環境的舒適性、安全性、便捷性以及可持續發展性等多個方面。“好房子”是人民群眾對美好生活的共同期盼，是好小區、好社區、好城區的基礎。

“好房子”需要“好物業”作為支撐。物業管理作為房地產項目全生命周期的關鍵部分，與生活品質緊密相連，成為衡量“好房子”的關鍵因素之一。現代化物業管理賦予“好房子”更加鮮活的生命力，實現住房和小區全方位價值提升。首先是提升服務品質感，現代化物業管理是房屋及配套設施設備穩定運行和長期維護的可靠保障，能夠延長房屋的使用壽命，確保“好房子”的物理品質常住常新、經久不衰。其次是提升服務歸屬感，優質的物業管理服務能營造良好的社區環境和濃厚的人文氛圍，使“好房子”成為充滿溫暖的社區大家庭。最后是提升服務安全感，現代化物業管理通過合理的資源配置、科技加持以及安全防范措施，保障居民生命財產安全，推動“好房子”實現安全居住和可持續發展的雙重目標。

“好物業”需要“好項目”作為示范。長沙物業管理行業一直在不斷探索創新管理模式，提出“黨建引領、科技賦能、依法治理、依規辦理”的16字方針，推動物業領域管人、管錢、管事的規范化、制度化、常態化。通過黨建引領，不斷完善構建小區基層治理體系，實現社區黨組織、業主委員會和物業服務企業的有效聯動與協同治理。例如，湖南鵬基物業在長沙市21個小區建立黨建示范點，通過黨建引領，充分發揮黨支部戰斗堡壘作用，4年來集中整治小區突出問題1200多件。同時，通過強化服務標准、開展技能競賽等活動，推動物業服務企業的專業化、規范化。目前，長沙已有第一灣、景秀江山家園等一批小區榮獲全國和省級“美好家園”稱號，物業管理覆蓋率穩步提高，行業整體形象和服務水平顯著提升，為“好房子”建設奠定了基礎。

領會本質內涵：現代化的物業管理是數字化、網絡化、智能化賦能的新興行業

現代化物業管理的本質是進行行業變革。當前，數字化、網絡化、智能化思維和技術的飛速發展深刻影響著物業管理行業。系統思維為物業管理建立了新的行業生態，將物業管理作為建筑全生命周期的重要環節進行謀劃布局，提升行業管理和服務效率。數字技術為物業管理提供了海量的數據資源，通過對這些數據的深入分析和挖掘，實現對物業項目的精准管理和科學決策，打破信息壁壘，搭建起物業服務企業、業主等各方之間高效的信息共享和溝通橋梁。智能管理能有效提高物業管理的效率和質量，通過“自動化減人、智能化少人”降本增效。實現“一次投入，長期受益”，為業主帶來了更加便捷、安全的服務體驗。物業服務企業可以針對性地提供個性化服務，提升業主的體驗感、獲得感、幸福感。

現代化物業管理的關鍵是推動項目實踐。變革必須以創新來推動，創新需要深入實踐。長沙積極開展智慧物業建設，取得一系列顯著成果。單項技術應用層面，湖南水清木華物業在雨花區運達中央廣場項目引入物聯網技術，實現了對設施設備的遠程監控和智能化管理﹔湖南保利物業在保利香檳國際項目引入智能傳感器，實時監測電梯運行狀態，及時發現並排除故障隱患，有效保障電梯安全﹔萬科物業在桔園小區引入大數據分析技術，通過分析業主報事數據，提前預測可能出現的問題，安排維修保養，實現從被動服務向主動服務的轉變。在綜合應用層面，湖南東方紅科技創新中心項目全過程應用“BIM+裝配式”技術，通過竣工輕量化BIM模型導入智慧運維平台，在數字世界還原園區物理世界，再利用物聯網技術實現園區人員、車輛等20余項智慧運營管理。

現代化物業管理的難點是解決當前問題短板。在推動物業管理現代化過程中，遇到以下三個問題：缺少標准化的軟件工具。隨著數字化、網絡化、智能化思維的廣泛傳播，一批具有行業前瞻性的物業服務企業已開始探索使用軟件工具進行物業管理。目前，由於數據標准統一性及傳感設備兼容性等問題，導致相關軟件工具建成后沒有達到預期目標﹔缺少源頭式的管理措施。目前，大部分工程項目由物業服務單位承接項目運維工作，竣工交接過程僅承接建設項目實體，物業單位建設運維相關平台時，需要進行二次翻模及傳感器鋪設，導致項目數字化、智能化管理進展艱難﹔缺少全過程的數據支撐。物業管理涉及整個項目實體，物業運維單位僅通過項目圖紙、文字檔案無法快速了解項目建設全過程，導致管理容易發生疏漏、增加運營成本。

明晰實施路徑：以開發企業為龍頭，為主體推動數智物業策劃建設管理全過程應用

在充分把握背景和行業發展本質的基礎上，長沙通過一系列思考和實踐，明確以數智物業為具體表現形式的現代化發展目標，走出了一條符合當地實際的科學路徑。主要包括五大環節：

源頭策劃：將現代化物業管理思維貫穿項目全生命周期。項目業主是現代化物業管理落地實施的“源頭活水”。業主單位要將自己視為“一把手”，將現代化物業管理項目視為“一把手工程”，從一開始就將數字化、網絡化、智能化的“基因”植入項目全生命周期，將數智物業融入項目整體規劃，構建完整閉環管理體系。在項目定位時，應充分考慮未來業主需求和市場發展趨勢，明確數智物業的功能定位和服務標准。要在長沙智能建造五大應用場景中選擇4.0應用場景，以“BIM+裝配式”為基礎，增加數智運維功能。在項目建設過程中，業主單位應監督施工單位全方位落實數智物業規劃，全過程應用BIM技術，保障數據可追溯﹔落實物聯網傳感器的安裝，確保功能可實現。比如，目前湖南雄天集團的青雲上府項目，業主從項目開始就整體規劃數智物業建設，聘請湖南中星智建作為數智物業平台建設單位，確保前期設計到后期運維無縫銜接。

建造創新：發揮[（BIM+M）+EPC]新型建造方式和建設管理模式優勢。當前的房地產領域，單項的新材料、新技術、新工藝取得了突飛猛進的發展，但是碎片化的管理方式，與“工業化、數字化、綠色化、集約化”的要求卻大相徑庭。[（BIM+M）+EPC]新型建造方式和建造管理模式把現代建設鏈條體系中的關鍵主體進行重新整合，經營主體資源共享，實現“1+1+1>3”,為房地產開發產品的綠色化、工業化、數字化、智能化以及安全可控奠定堅實基礎。同樣，該模式在數智物業建設中也發揮著明顯優勢。BIM能夠實現建筑信息的數字化集成，為項目后期運營管理提供數據支撐。M（部品部件生產）在項目設計前端就提前介入，深度參與聯合協同設計，將后期物業管理的實際需求充分融入到前期項目策劃環節，確保項目建設精准契合后期運維的期望。EPC模式能夠降低項目建設過程中的溝通協調成本，確保項目整體目標的實現，助力數智物業建設的系統性和協同性，實現從設計到運營的順暢對接。

數字設計：以BIM正向設計實現物業運維管理的數字孿生。BIM技術的核心價值在於其獨特的可視化表達能力和信息整合共享功能。項目業主要將BIM技術的應用貫穿項目建設全過程，引入優質設計單位開展BIM正向設計，為后期運維打下良好基礎。開展數字化交接。BIM模型可以把竣工信息以數字化方式交接到運維階段，對建筑資產進行自動化管理。通過對資產數據信息的掌握，協助運營人員科學制定維護、維修計劃，提高管理效率，降低管理成本。開展可視化嵌入。利用BIM可視化技術對建筑空間進行管理，建立數字孿生空間，使空間使用效率得到最大優化，提高建筑資產的使用價值。開展智能化預警。將BIM成果提交給智慧物業、智慧消防等數智平台，通過對建筑燃氣安全、消防安全、結構安全輔之以智能感知與傳輸設備，進行可視化管理和預測、預報、預警，提升物業管理水平，保障建筑運維安全。

平台布置：推動物業管理平台與智能設施設備的物聯感知應用。物業管理平台是數智物業運維的載體，智能物聯感知設施設備為物業管理平台提供數據來源，開發企業應根據項目具體情況同步安排物業管理平台與物聯感知設施設備建設，確保平台有據可依，穩定可靠。一方面，物業管理平台應基於項目BIM輕量化竣工模型，對物業服務全過程進行可視化平台開發，涵蓋資產空間、綜合安全、設施設備、業主服務等功能，確保功能齊全、操作簡便、數據安全。另一方面，智能物聯感知設施設備要能滿足物業管理平台功能需求，實現人機互聯，數據共享。“一物一碼，一物一檔”，建立設施設備數字檔案，“實時監管、一碼巡檢、一碼維護、一碼查檔、一碼養護”，實現設備全過程閉環管理，保障設施設備使用壽命。

智能管理：用“人工智能+數智物業”平台實現全天候智慧安全巡檢。安全是物業運維的“頭等大事”，當前，人工智能技術飛速發展，人工智能技術運用於物業運維安全管理將有效避免安全事故發生。分析式人工智能可利用圖像識別、語音識別等技術，實現可疑人員身份安全、電梯運行安全等分析。決策式人工智能利用大數據分析技術，自動將分析結果轉化為具體的決策建議，從而解決燃氣泄露安全、消防水壓安全、電線老化漏電安全、排水接駁滲漏安全等運維問題。隨著數字化的不斷推進，人工智能將為智慧運維提供更高效、更精准的解決方案。

運用數字化、網絡化、智能化思維，推動物業項目全生命周期現代化管理是大勢所趨、大潮所向。長沙將以創新之為、實干之姿，推動物業管理提水平、上台階，不斷提升市民的幸福感、獲得感、安全感。（張躍先 系長沙市住房城鄉建設局黨組書記、局長）

來源：中國建設新聞網

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