物業服務糾紛是基層社會治理中的常見矛盾，業主因不滿服務質量拒交物業費的現象屢見不鮮。近日，湖南省長沙市中級人民法院（以下簡稱“長沙中院”）審理的一起物業費糾紛案中，法院將政府監管部門的“黑榜”評價引入司法審判，結合法律規則合理核減物業費，為類案審理提供了示范樣本。

2017年5月12日，A物業公司與B小區業主委員會簽訂《物業服務合同》，業主唐某、宋某夫妻因認為物業服務質量差，自2018年1月1日起拒交物業費。經多次催討無果，A物業公司於2023年11月7日向法院起訴，要求唐某夫妻支付欠繳的物業費。一審法院認定，唐某夫妻雖提交照片等証據証明物業服務存在瑕疵，但未能証明物業公司構成根本違約，故判決二人支付物業費7006元。唐某夫妻不服，向長沙中院提起上訴。

長沙中院經審理確認，A物業公司通過日常工作記錄等材料証明其已履行基本服務義務，業主應支付物業費。但法院同時查明，因服務質量問題，A物業公司被列入2021年度某區第二季度物業小區服務質量評價“黑榜”。

長沙市住建部門推行的“紅黑榜”機制，旨在通過季度評價倒逼物業服務質量提升，其“黑榜”名單直接反映企業服務缺陷。法院據此認定，A物業公司在2021年度的服務存在重大瑕疵。長沙中院綜合考量服務缺陷對業主權益的影響，判決2021年度物業費按合同標准的70%核減，其余年份費用仍按原約定支付。

本案將“紅黑榜”機制引入司法程序，為物業服務質量評價提供了客觀標准，解決了此類糾紛中長期存在的“事實認定難”問題。同時司法判決與政府監管形成閉環，倒逼物業行業規范發展，從源頭減少矛盾糾紛，助力構建和諧社區。

來源：長沙市司法局

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